Анатомия проекта: Акула-якорь
Океанариум, созданный год назад в подземном паркинге торгового центра «Рио» на Дмитровском шоссе, стал первым и пока единственным в Москве.Марина Дыкина
Для Ведомостей
Приложение «Недвижимость. Стены бизнеса», 29.10.2012
Успешный симбиоз торговли и развлечений за короткое время превратил классического для ритейла «нахлебника» — зону досуга в «золотую рыбку». В концепцию ТРЦ были заложены основные параметры молла, где ежедневно совершаются необходимые покупки и проводится семейный досуг. Но популярность океанариума позволила перевести ТРЦ из разряда суперокружного в суперрегиональный.
Не корысти ради
Чтобы привлечь арендаторов и посетителей в торговый центр, расположенный на пересечении МКАД и вечно загруженного Дмитровского шоссе, девелопер, ГК «Ташир», сделал аттракцион полноценным якорем. «Изначально мы не рассчитывали на то, что океанариум будет обеспечивать ТРЦ такой трафик (200000 человек за первые два месяца работы)», — радуется Геворк Григорян, гендиректор океанариума.
«Рио» на Дмитровке открылся в декабре 2008 г., океанариум — в октябре 2011 г. По расчетам маркетологов ГК «Ташир», проект должен был окупиться за три года при проходимости 550 человек в час или 6600 человек в день. С подобной оценкой окупаемости этой части здания согласна директор департамента недвижимости Crocus Group Ольга Антонова. «Возврат» дополнительных инвестиций на развлекательный комплекс в количестве посетителей существенен», — говорит она. «В первые полгода посещаемость была выше запланированной в 1,5 раза. Сейчас поток посетителей стал чуть меньше — 5000 человек в выходные и 2500 в рабочие дни», — комментирует Григорян. В выходной день билет стоит 600 руб., в будни — 350. Цена детского билета — 150 руб. — от дня недели не зависит.
По данным Knight Frank, наличие в торговом центре уникальной развлекательной зоны (океанариума или аквапарка) может увеличить посещаемость объекта до 25%. Но обустройство подобной инфраструктуры — дело довольно затратное и весьма рискованное, считает Александр Обуховский, директор по развитию департамента торговой недвижимости Knight Frank. «Аквапарки, океанариумы, скалодромы в системе торговых центров не всегда окупаются. Их основная цель — не прибыль, а привлечение внимания», — объясняет он. По подсчетам Антоновой, ТЦ площадью 100000 кв. м с развлекательным сегментом, занимающим около 15% площади, смог бы генерировать поток в среднем 70000 человек в день, в то время как без него — только 30000-40000. «И доля вакантных площадей в центре увеличится до 5-10%», — добавляет она.
По словам Григоряна, вложения в морское царство ($18 млн) уже давно окупились с лихвой. Сейчас девелопер проводит реконцепцию ТРЦ, которая предполагает, в частности, строительство дополнительных площадей для океанариума — к уже имеющимся 3500 кв. м добавится еще 1000 кв. м. А также увеличение полезной площади на 15%, новое зонирование и разработку системы навигации. Существующее зонирование было сделано еще до появления в ТРЦ столь необычного объекта. Почти сразу же стало очевидно, что с колоссальным потоком посетителей существующая система не справляется — очереди на парковку и в кассы океанариума стали наглядным тому подтверждением. Руководство компании обещает, что и после проведения реконцепции цены на билеты останутся прежними.
На увеличение жилплощади 10000 морских обитателей только в этом году компания намеревается потратить около $9 млн. Кроме того, пополнится коллекция крупных морских хищников. В итоге компания рассчитывает привлечь новых крупных арендаторов и повысить трафик на 50%. В кризисных 2008-2009 годах в «Рио» сидели в основном «индивидуальные предприниматели», якорей вовсе не было. Сейчас якоря занимают 77,5% площадей. Это гипермаркеты «Наш», «Наш дом», «Эльдорадо», мебельный центр, «Спортмастер», «Детский мир», «Синема стар» и Jungle Star — в развлекательной зоне ТРЦ.
Аналитики Knight Frank уверены: даже небольшое увеличение покупательской активности интересно не только для якорей или операторов фудкорта, но и для арендаторов галерей. Хотя эффект от увеличения трафика ощущают на себе в первую очередь операторы кафе и ресторанов.
Андрей Шувалов, старший директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield, полагает, что потребительский ажиотаж к ТРЦ «Рио» был вызван недостатком детской инфраструктуры в торговых центрах: «Большинство посетителей океанариума — семьи с детьми и группы школьников. Взрослые посетители скорее всего идут, чтобы сравнить его с западными аналогами. Ожидания посетителей первого московского океанариума в большинстве основаны на любопытстве: неужели и у нас?! В общем и целом посетителям нравится».
Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, согласна с коллегой: «На рынке торговой недвижимости это весьма нестандартное решение, он является привлекательным объектом для детей и их родителей».
Помимо жителей соседних районов (Медведково, Алтуфьево, Лианозово) и окрестных городов (Долгопрудный, Химки, Лобня) в океанариум едут из Владимира, Сергиева Посада, Ярославля и других городов. Остановка «Океанариум» появилась на маршруте автобусов от ст.м. «Алтуфьево», «Медведково», «Речной вокзал», «Петровско-Разумовская» и автобусов из Долгопрудного, Лобни, Мытищ.
Засолить миллион
Желто-зеленый фасад ТРЦ «Рио» виден со стороны МКАД издалека. Броуновское движение на парковке перед входом в выходной день напоминает многолюдный Шанхай. Интерьер самого центра довольно помпезный. В отделке использованы дорогостоящие материалы: итальянский шпон, керамогранит, натуральный камень, венецианская штукатурка. В центральном атриуме установлен фонтан, прозрачный купол украшен витражным стеклом. Менеджеры «Ташира» говорят, что при строительстве ТРЦ было использовано 90000 куб. м бетона. Таким количеством можно залить 14400 футбольных полей.
Проектирование и строительство океанариума заняло 1,5 года. Строила компания «Аква лого инжиниринг» (она же делала подобный объект в Воронеже).
В океанариуме все оказалось не совсем так, как рисовало воображение. Конечно, на общее впечатление могут повлиять пробки по дороге к акулам. Многие, возможно, видели и кое-что получше (в Испании, Японии, даже в Питере). Но этот — первый в Московском регионе.
В аквариуме объемом 1 млн л обитает 10000 рыб и 250 видов животных. Океанариум тематически разделен на восемь зон: Арктика, Антарктида, Север, Тропики, Амазонка, пещеры и проч. Встречает посетителей вольер с пингвинами. Сотрудники океанариума рассказали, что недавно эти очаровательные существа снесли яйца, так что у здешних пингвинов ожидается пополнение. Дальше — райские птицы, мартышки, змеи, лисы, еноты. В соседнем зале в огромных закрытых бассейнах — морские котики, камчатские крабы, затем мурены и скаты. Гигантские акулы и аквариум с пираньями — «на десерт». Морские обитатели стоили компании «Ташир» более $1 млн.
Ежегодно содержание такого хозяйства обходится в 1,5 млн руб. Занятие это не только дорогостоящее, но и весьма хлопотное. Воду берут обычную водопроводную, прогоняют ее через очистные сооружения, затем засаливают морской солью, привезенной из Израиля, и спустя пару недель она поступает в аквариумы. Отработанную воду, перед тем как сбросить в канализацию, снова очищают и опресняют.
В океанариуме есть автономная резервная система энергоснабжения (производительностью 500 кВА) и насосная станция, обеспечивающая рабочее давление воды 4 атм. Главный морской танк океанариума вмещает 400 т воды.
Кормят обитателей океанариума отборной рыбой, которая доставляется свежемороженной из одного из московских промышленных холодильников. Геворк Григорян обмолвился, что поначалу морских питомцев пытались кормить рыбой из местного супермаркета, но продукт им не понравился. Потом поменялось еще с десяток поставщиков, наконец был найден тот самый заветный холодильник, рыбу из которого с удовольствием едят обрусевшие морские обитатели.
Кормление морских животных — это еще и шоу. Как на любом представлении, здесь есть свои звезды — опасные хищники, рифовые акулы. Для любителей подводного экстрима с недавних пор организованы курсы дайвинга. Погружения с аквалангом в окружении акул и мурен в сопровождении инструктора обойдется в 7000 руб.
Из интерактива это, пожалуй, и все. На выходе из морского царства посетителям предлагаются фотографии на память на фоне морских глубин и незатейливые сувениры — брелоки и магниты с пластмассовыми рыбками.